Avant-propos
L’objectif de cette page est d’introduire la réglementation d’urbanisme et ses principales composantes rapportées à l’échelle de notre quartier. L’urbanisme est un sujet complexe et la masse de documents à assimiler parfois décourageante. Nous allons essayer de partager ici l’essentiel pour celles et ceux qui veulent comprendre la base pour notre quartier. Cette analyse est forcément partielle, et pour une étude approfondie, il conviendra d’étudier en détail l’ensemble des documents indiqués plus bas.
Dernière mise à jour : novembre 2024
La vue cadastrale
Notre quartier repose sur 5 zones cadastrales AE, AH, AV, AX, AW sans les recouvrir entièrement. Pour voir le détail des parcelles, nous conseillons d’utiliser le site du cadastre : https://www.cadastre.gouv.fr/
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est un document évolutif établi au niveau de la métropole. C’est un document technique et complexe constitué de règlements écrits, de règlements graphiques et d‘annexes.
- Le premier PLUi de Grenoble Alpes Métropole a été adopté le 20 décembre 2019
- La modification 1 a été adoptée le 16 décembre 2022
- La version actuelle est la modification 2 adoptée le 5 juillet 2024 et exécutoire depuis lors. La phase d’enquête publique avait eu lieu du 8 janvier au 9 février 2024 et la commission avait rendu un avis favorable le 11 avril 2024.
- La modification 3 (en cours) impactera également notre quartier. La concertation préalable (première phase de diffusion du projet vers le grand public) était ouverte du 2 avril au 28 mai 2024. L’enquête publique (seconde phase de concertation) devrait avoir lieu début 2025. On peut supposer une adoption finale vers la fin 2025.
- La modification 4 ne concerne pas Meylan (modification spécifique à Sassenage – en cours également).
- La modification 5 viendra ensuite. C’est la phase durant laquelle les zonages de stationnement seront revus (voir nos articles sur le sujet). Cette phase n’est pas encore démarrée et aucune date n’est connue (vraisemblablement pour 2026-2027)
Pour voir le détail de chaque version il convient de se rendre sur le site Grenoble Alpes Métropole et d’y chercher la section PLUi.
Nous allons essayer de résumer les points essentiels pour notre quartier (sur la base de la modification 2 en vigueur aujourd’hui).
Le zonage
Le quartier est concerné par 5 zonages distincts :
- UD3 = Pavillonnaire en évolution modérée
- UC2a = Habitat collectif en R+4
- UE4 = Activités tertiaires et technologiques (la zone autour du château de Mauperthuis et celle proche de la place des Chalendes)
- UV = Parcs urbains (le cimetière du Gamond)
- N = Naturelle (le parc des étangs et le bassin de rétention du bas-Charlaix)
Les règles qui impactent la densité – Zone Pavillonnaire
Il est intéressant de noter les spécificités de chaque zone et de les comparer, les différences étant parfois très éclairantes. On voit bien l’intérêt pour le Charlaix à rester en zone UD3 afin d’éviter une éventuelle sur-densification. A noter que les habitations collectives dernièrement établies (ou à venir) dans la zone pavillonnaire UD3 doivent respecter ces mêmes critères.
| Zone Pavillonnaire | UD1 | UD2 | UD3 | UD4 |
|---|---|---|---|---|
| Destination | En mutation | En densification | Evolution modérée | Développement limité |
| Exemples | La Carronnerie, Chaumetières | Allée des Cerisiers | Charlaix-Mauperthuis | Haut-Meylan |
| Hauteurs (§4.6) | Toitures en pente 10 m à l’égout 13 m au faitage Toitures terrasses 10 m sans attique 13 m avec attique | Toitures en pente : 7 m à l’égout 10 m au faîtage Toitures terrasses : 10 m | Toitures en pente : 7 m à l’égout 10 m au faîtage Toitures terrasses : 7 m au sommet de l’acrotère | Toitures en pente : 6 m à l’égout 9 m au faîtage Toitures terrasses : 6 m au sommet de l’acrotère |
| Emprise au sol des constructions (§4.4) | Non réglementé | Max 35% de la superficie totale | Max 25% de la superficie totale | Max 5% de la superficie totale |
| Surfaces perméables minimum (§6.2) | 30% en espace de pleine terre 40% en surface végétalisée ou perméable | 35% en espace de pleine terre 50% en surface végétalisée ou perméable | 60% en espace de pleine terre 60% en surface végétalisée ou perméable | 60% en espace de pleine terre 70% en surface végétalisée ou perméable |
| Toitures (§5.2) | Idem UD3 | Idem UD3 | Pente : pente de 35% minimum. Terrasses : 50% de la surface végétalisée, sauf impossibilité technique liée à l’installation d’équipements utilisant l’énergie solaire | Idem UD3 |
Les espaces de pleine terre, en gros les espaces de terre végétale plantés, sont décrits dans le tome 1 du règlement écrit. Ils doivent être réalisés majoritairement d’un seul tenant et avoir des proportions permettant un usage d’agrément. Les espaces de pleine terre doivent être plantés. Pour tout espace de pleine terre d’une surface supérieure ou égale à 100m², au moins un arbre de haute tige, sera planté par tranche de 100m² de pleine terre.
Les surfaces végétalisées sont plus larges. Elles comprennent en plus de la terre végétale, les mélanges terre-pierre, les espaces végétalisés sur dalles de couverture ou aires de stationnement, les toitures ou façades végétalisées, les cheminements en matériaux semi-perméables, … Un coefficient de pondération est appliqué pour chacun des types selon la modalité de réalisation et la capacité de perméabilisation.
Pour notre zone UD3, si le coefficient de Pleine Terre est atteint, le coefficient de Surface Végétale le sera nécessairement (60% minimum pour chacun).
Le PLUi spécifie aussi les règles d’implantation et retraits par rapport aux voies, emprises publique, limites séparatives et entre constructions. Cette partie étant difficile à synthétiser, nous renvoyons le lecteur au tome 2 du PLUi.
Les règles qui impactent la densité – Zone Habitat Collectif
Concernant la zone UC2a, il n’existe pas à notre connaissance de projet de nouveaux bâtiments. L’ensemble de la zone étant pratiquement entièrement bâtie, la densification resterait possible en détruisant des immeubles existants moins denses ou moins hauts et en reconstruisant dans les limites du PLUi.
| Habitat Collectif | UC1a | UC2 | UC2a | UC3 |
|---|---|---|---|---|
| Exemples | Ch. des Sources, Ancienne Gendarmerie | @ Gières | Charlaix-Mauperthuis | @ La Tronche |
| Etages possibles (hors exceptions) | R+5 | R+4 | R+4 | R+3 |
| Hauteurs (§4.6) hors exceptions | 20 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+5. | 17 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4. | 17 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4. | 14 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+3. |
| Hauteurs exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – hauteurs | Idem (voir Atlas) |
| Emprise au sol des constructions (§4.4) | Idem (non réglementé) | Idem (non réglementé) | Non réglementé | Idem (non réglementé) |
| Implantation et emprises exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – implantation et emprises | Idem (voir Atlas) |
| Surfaces perméables minimum (§6.2) | Selon la surface de la parcelle, 20-30% en espace de pleine terre 40-60% en surface végétalisée ou perméable | 20% en espace de pleine terre 35% en surface végétalisée ou perméable | Selon la surface de la parcelle 20-30% en espace de pleine terre 40-60% en surface végétalisée ou perméable | 25% en espace de pleine terre 35% en surface végétalisée ou perméable |
| Toitures (§5.2) | Idem UC2a | Idem UC2a | Terrasses autorisées : 50% de la surface végétalisée, sauf impossibilité technique liée à l’installation d’équipements utilisant l’énergie solaire | Idem UC2a |
Les règles qui impactent la densité – Zone Economique
Cette zone UE4 est relativement peu importante dans notre quartier mais les changements à venir dans la modification 3 nous poussent à la considérer avec attention. On verra que les principales différences résident dans la destination et la hauteur autorisée.
| Zone Economique | UE1 | UE2 | UE3 | UE4 |
|---|---|---|---|---|
| Destination | Activités productives et artisanales | Activités de production industrielle | Activités productives et de services | Activités tertiaires et technologiques |
| Exemples | Inovallée (site Framatome) | Zone Caterpillar à Grenoble (Rue Léon Blum) | Une partie de la zone industrielle de Champ Roman à Saint-Martin-d’Hères. | Charlaix-Mauperthuis Inovallée (zones Est et Ouest) |
| Hauteurs (§4.6) hors exceptions | 15m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit) | 20 m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit) | 20 m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit) | 20 m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit) |
| Hauteurs exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – hauteurs |
| Emprise au sol des constructions (§4.4) | Idem (non réglementé) | Idem (non réglementé) | Idem (non réglementé) | Non réglementé |
| Implantation et emprises exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – implantation et emprises |
| Surfaces perméables minimum (§6.2) | Idem (20% pleine terre) | Idem (20% pleine terre) | Idem (20% pleine terre) | 20% en espace de pleine terre |
Les Atlas des formes urbaines
L’atlas des formes urbaines – hauteurs, est un document très important à considérer dans la mesure où il peut autoriser des droits à construire bien plus importants que ceux spécifiés dans la zone à laquelle il s’applique. Cet atlas fait partie des 15 cartes et atlas du PLUi qui s’imposent comme un règlement graphique complétant le règlement écrit dont nous avons parlé plus haut.
A ce jour l’Atlas des formes urbaines – hauteurs n’impacte pas notre quartier. Il reste néanmoins à surveiller lors de modifications comme l’ont prouvé les changements sur le quartier Buclos-Grand Pré et ceux annoncés pour Inovallée dans la modification 3.
De même, l’Atlas des formes urbaines – Implantations et Emprises, est à considérer avec attention car il peut aussi autoriser des droits à construire plus ou moins importants en termes d’occupation des sols, de surfaces végétalisées (SF) et surfaces de Pleine Terre (PT) minimales à préserver.
Par exemple on voit sur les figures suivantes que ce document exige plus de surface végétalisée ou de surface de pleine terre que ce que réclame le zonage pour certaines parcelles de Maupertuis ou de la résidence Saint-Mury
L’Atlas du Stationnement
L’Atlas du Stationnement est un autre document du règlement graphique qui impacte notre quartier. Cet Atlas délimite les zonages de stationnement en fonction de la proximité aux systèmes de transports urbains (train, tramway, bus) et même des axes Chrono-vélo. S’en suivent des obligations en terme de nombre de place de stationnements nécessaires par logement. Une zone bien desservie par les transports publics requiert moins de place de stationnement par logement.
Notre quartier est coupé en trois tranches horizontales :
- Au nord, un zonage S3 profitant des lignes de bus empruntant l’avenue des 7 Laux
- Au sud, un zonage S2 bénéficiant du trajet de la ligne C1 sur l’avenue des 4 chemins et le chemin du vieux chêne en direction de Montbonnot
- Entre les deux, un zonage S4, non desservi par les transports en commun
| Zonage Stationnement | S2 | S3 | S4 |
|---|---|---|---|
| Dénomination | Coeur métropolitain, 500m autour des stations de transports en commun en site propre et des principales gares | Coeur métropolitain, 200m autour des arrêts de transports en commun à forte fréquence, des lignes rapides périurbaines ou des axes chronovélo | Coeur métropolitain, éloigné des réseaux structurants de transports en commun et des axes chronovélo |
| Exemples | Sud de Charlaix-Maupertuis | Nord de Charlaix-Maupertuis | Cœur de Charlaix-Maupertuis |
| Nombre de places minimales pour logement social | 0.5 place par logement | 0.7 place par logement | 1 place par logement |
| Nombre de places minimales pour logement très social (PLAI) | pas d’obligation | pas d’obligation | 1 place par logement |
| Nombre de places minimales pour les autres logements | Si opération < 150 m2 : 1 place Si opération > 150 m2 : 1 place pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 80 m2 supplémentaire | Si opération < 150 m2 : 1 place Si opération > 150 m2 : 1 place pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 70 m2 supplémentaire | Si opération < 60 m2 : 1 place Si opération entre 60 et 150 m2 : 2 places Si opération > 150 m2 : 2 places pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 60 m2 supplémentaire |
On voit bien qu’un mauvais zonage peut impacter le nombre de places de stationnements minimum pour une nouvelle construction et conduire à une gène pour les habitants, en particulier autour des ERS qui se retrouvent sous-dimensionnés. C’est le cas dans une partie du Charlaix, classée en zonage S2 malgré l’absence de dessertes en transport en commun. Une partie de la zone bleue (S2) ci-dessus devrait être selon nous reclassée en vert (S4).
Nous avons interpellé mairie et métropole à ce sujet. Leurs réponses confirment notre analyse et sont plutôt encourageantes mais ils précisent que le zonage de stationnement ne sera pas revu avant la Modification 5 (voir la réponse de la Métropole).
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation complètent les règles du PLUi en apportant une orientation thématique ou sectorielle. Elles sont généralement considérées comme moins contraignantes dans la mesure où elles se contentent de préciser des objectifs et non de définir des règles. Les OAPs demandent une simple compatibilité avec l’objectif alors que les règlements (écrits ou graphiques) demandent une conformité à la règle.
Au niveau de la métropole, on trouve dès la Modification 1 : 3 OAP thématiques (Paysage et Bio-diversité + Risques et Résilience + Qualité de l’Air) et plus de 90 OAP sectorielles dont 2 sur la commune de Meylan.
La Modification 2 a quant à elle introduit une troisième OAP sur Meylan dite OAP Charlaix (OAP 107) qui donne les orientations d’aménagement spécifiques pour les ERS_5 et _6 du Charlaix.
Les Emplacements Réservés pour la mixité Sociale (ERS)
Les Emplacements Réservés sont des outils du code de l’urbanisme, en fait des servitudes qui permettent de geler une emprise délimitée en vue d’une affectation prédéterminée, par exemple pour la réalisation d’ouvrages publics, d’installations d’intérêt général, d’espaces verts ou de programmes de logements.
Les ERS sont des Emplacements Réservés pour la mixité Sociale. Ils s’ajoutent aux Secteurs de Mixité Sociale (SMS) déjà présents dans le PLUi. SMS et ERS sont décrits dans le règlement écrit (Tome 1) et dans le règlement graphique (Atlas C2 de la Mixité Sociale).
Dans le PLUi modification 1, on trouve 83 ERS au niveau de la métro, 10 ERS sur la commune de Meylan et 5 dans notre quartier. Sur l’emplacement réservé, toute construction nouvelle est interdite à l’exception de ce pour lequel l’emplacement a été réservé (une construction temporaire serait possible).
La modification 2 n’a pas introduit de nouveaux ERS sur notre quartier mais la modification 3 (en cours) en projette une nouvelle (ERS_11_MEY) sur lequel nous avons peu d’informations (voir les avis spécifiques de l’AHCM dans la section Flux d’Actualités).
Les ERS sont plus contraignants que les SMS des secteurs dans lesquels ils se trouvent. Par exemple l’ensemble de notre quartier est en zone LS3.35.40. Ce code veut dire que tout nouveau programme de plus de 3 logements devra produire au minimum 35% de logements sociaux et dont au moins 40% de PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration pour les personnes en grande précarité sociale et économique) parfois appelé logements très sociaux.
Les ERS de notre quartier vont plus loin en imposant le nombre minimal de logements et de surface de plancher à produire sur l’emplacement ainsi que des coefficients de logements sociaux pouvant aller jusqu’à 100% du programme.
Le tableau suivant liste les ERS de la Modification 1.
| ERS | Surface Emplacement en m2 | Nombre de logements à créer au minimum | Surface de plancher minimale à créer en m² | Obligations de construction sociales en locatif social (PLUS_PLAI) et/ou en accession sociale (BRS) |
|---|---|---|---|---|
| ERS_5_MEY | 6249 | 30 | 2100 | 50% locatif social dont 40% PLAI et le reste en accession sociale |
| ERS_6_MEY (**) | 8307 | 100% en accession sociale | ||
| ERS_7_MEY | 3075 | 20 | 1400 | 100% locatif social dont 40% PLAI |
| ERS_9_MEY | 10616 | 60 | 4200 | 35% locatif social dont 50% PLAI + 15% locatif PLS et/ou accession sociale |
(*) L’ERS_8_MEY a finalement été suspendu après enquête publique car un permis de construire a été déposé (pour le domaine du Monarié anciennement ferme de Rovarey) avant que la modification 1 ne soit exécutoire.
(**) L’ERS_6_MEY a fait l’objet d’une révision lors de la Modification 2 (réduction à 35 logements minimum et à 2450 m2 de Surface minimale de Plancher) car un projet privé a également été démarré avant que le modification 1 ne soit exécutoire.
Le Plan Local de l’Habitat (PLH)
Le Plan Local de l’Habitat définit pour une période de 5 ans les objectifs de production (i.e. construction neuve et acquisition-amélioration) pour chaque commune de la métropole. Le PLH actuel (PLH 2017-2022) a été prorogé jusqu’en 2024 et sera prochainement remplacé par le PLH 2025-2030 en cours d’élaboration (délibération le 29 février 2024 au conseil métropolitain approuvée le 8 avril 2024 au conseil municipal de Meylan – un deuxième arrêt a été approuvé au conseil métropolitain le 5 juillet 2024 – une dernière délibération est prévue fin 2024 pour mise en exécution dès 2025)
Le PLH fixe les objectifs de production de logements globaux en fonction des besoins estimés de l’évolution de la population ainsi que les objectifs de production de logements sociaux nécessaires pour atteindre à terme un ratio de 25% de logements sociaux pour une commune telle que Meylan (loi SRU Solidarité et Renouvellement Urbain).
Au 1er janvier 2022, Meylan était déficitaire à 17.8% avec 1561 logements locatifs sociaux inventoriés et un objectif donné de 20% pour 2023-2025 (Voir données SRU gouvernementales).
Voici les futurs objectifs PLH pour la commune de Meylan. Ces objectifs sont annuels et minimaux. L’objectif global de 128/an inclut les objectifs de logements sociaux (en locatif ou accession). Il convient de multiplier ces chiffres par x6 pour calculer le chiffre minimal attendu sur la période 2025-2030. A noter que la production réalisée sur 2017-2022 est à 121% de l’objectif.
| Commune de Meylan | Objectif PLH 2017-2022 | Réalisé 2017-2022 | Objectif PLH 2025-2030 |
|---|---|---|---|
| Objectif minimal de production (tous logements confondus) | 134 / an 804 / période | 162 / an 972 / période (121% de l’objectif) | 128 / an 768 / période |
| Objectif minimal de logements sociaux SRU (neufs + acquisition-amélioration) | 90 / an 540 / période | 53 / an (50 neufs + 3 aa) 318 / période (59% de l’objectif) | 83 / an (55 neufs + 28 aa) 498 / période |
Le contrat de mixité sociale
Le contrat de mixité sociale (CMS) communal est un dispositif contractuel liant l’Etat et les communes carencées ou déficitaires en logements locatifs sociaux. La commune de Meylan n’est plus carencée depuis le 17 novembre 2023.
Le 2 mai 2022, le préfet de l’Isère signait un CMS avec 5 communes de la Métro dont Meylan. L’objectif de ce contrat est de proposer un cadre opérationnel d’actions aux communes qui peuvent donc s’approprier leurs obligations de production de logements sociaux sans attendre le bilan triennal.
Pour la période 2023-2025, l’objectif fixé par l’état est uniquement de 393 logements sociaux soit 131/an. L’engagement de la commune va donc bien au-delà de cet objectif avec une prévision de 722 réalisations sur la période, soit 241/an et également bien au-delà de l’objectif intermédiaire de 20% imposé pour la période 2023-2025.
Pour aller plus loin
Le site de Grenoble Alpes Métropole et notamment les pages :
- PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal)
- PLH (Plan Local de l’Habitat)
- La carte du PLUi (pour construire votre propre carte ou voir les dispositions spécifiques s’appliquant à une parcelle)
Le site national du cadastre pour les données officielles :
Le site Géoportail, référence nationale pour les cartes IGN, les cartes satellites, les cartes historiques, celles d’état major et le tout avec la possibilité d’édition ou d’intégration du calque cadastre :
Le site data.gouv.fr permet d’accéder directement à certaines données officielles :
Le site de la mairie de Meylan
Le site de la préfecture de l’Isère pour les documents administratifs
Mai 2024 – mis à jour Novembre 2024